Las hipotecas no se pagan

Joaquín Verdegay

Las hipotecas no se pagan. Efectivamente esta frase suena sorprendente, pero es la realidad, legalmente nadie paga "las hipotecas", lo que se pagan, -o más bien se devuelven-, son los préstamos que nos hacen los bancos, y cuya devolución se garantiza mediante una hipoteca.

Hay que diferenciar dos cosas que no son lo mismo: por un lado está una obligación de una persona de pagar algo a otra, o de hacer algo a favor de otra, y por otra parte está la garantía que el obligado deudor le da a al acreedor, para que este último esté seguro de que va a cumplir con su obligación en tiempo y forma.

Además, la garantía que ofrece el deudor al acreedor sirve -sobre todo- para que, si llegado el momento del pago, el obligado no cumple, el acreedor tenga una alternativa para poder tratar de resarcirse de todo o de parte de lo que le deben.

Una garantía puede ser un aval de un tercero, por ejemplo un padre o un amigo que pagará por cuenta del "avalado" si este no lo hace, puede ser la entrega de algo en prenda al acreedor, o puede ser constituir una hipoteca, un derecho real de hipoteca, sobre un inmueble.

Es importante destacar que el inmueble hipotecado puede ser de la propiedad del deudor, o no.

De forma muy resumida y coloquial, una hipoteca le permite al acreedor, poder cobrarse la deuda vendiendo la casa que se ha hipotecado a su favor como garantía de la devolución del préstamo. Y si de esta "venta" saca suficiente dinero para cubrir lo que le debe el deudor, el acreedor tiene obligación de devolverle lo que sobre; pero si no llega a cubrir la deuda, el acreedor sigue teniendo un crédito contra el deudor por el dinero que no haya podido cobrarse. Aunque ya no habrá hipoteca que garantice el pago, y tendrá que sacar su dinero de otra manera, embargando cuentas corrientes, etc.

Para que una hipoteca "entre en vigor jurídico", para que sea eficaz como derecho real de garantía, debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad.

De esta necesidad legal de inscripción de la hipoteca en el Registro para que "nazca a la vida jurídica", es de donde se deriva la obligación de pagar impuestos por constituirla, -y por cancelarla-, el famoso Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) que gestionan las Comunidades Autónomas.

Se debe tener en cuenta siempre que los bancos no quieren quedarse con viviendas sobre las que ostentan derechos de hipoteca, el negocio de los bancos es "alquilar dinero", el propio y el de sus clientes, y por eso prefieren siempre poder cobrar en dinero, aunque sea de otro modo o en otros plazos, que "ejecutar las hipotecas".

Otra cosa importante es comprender que hay dos conceptos diferentes, uno es el montante del préstamo o del crédito, es decir, la cantidad que se ha recibido del banco, pongamos 50.000,00 €; y otra cosa es la responsabilidad hipotecaria, que es una cifra mucho mayor, por cuanto se calcula añadiendo al dinero prestado, los eventuales intereses de demora que se puedan derivar en casos de retraso en el pago, los gastos de ejecución, etc., de tal manera que si deben 50.000,00 € y se garantizan con una hipoteca, la responsabilidad hipotecaria puede llegar a 70.000,00 o 75.000,00 €, y es por esta cifra de la responsabilidad hipotecaria, y no por la cantidad prestada o garantizada, por la que la Administración Pública va a girar sus Impuestos.

Estos impuestos no se los llevan los bancos, se los lleva la Administración Pública -como siempre-, en estos casos las Comunidades Autónomas.

A continuación