Fedea alerta sobre la Ley de Vivienda: "La convierte en una suerte de tenencia tutelada por el Estado"

Fedea publica un estudio muy crítico con el Proyecto de Ley que aprobó hace unas semanas el Consejo de Ministros.

D. Soriano

Si hay un mercado que Podemos tiene entre ceja y ceja es el de la vivienda. Los morados se han significado también en la energía o en la banca. Pero ni siquiera ahí han hecho tanto ruido desde su fundación como en el inmobiliario. De hecho, no hay que olvidar que muchos de los actuales líderes de Podemos hicieron su primera aparición en la política como activistas antidesahucios y de promoción de la okupación.

Por eso, el proyecto de Ley de Vivienda que el Consejo de Ministros aprobó el pasado 1 de febrero es uno de los más queridos por la formación liderada por Ione Belarra. De hecho, en aquella rueda de prensa tras la reunión del Gobierno, la propia ministra de Derechos Sociales y Agenda 2030 comparecía ante los medios junto a las ministras de Política Territorial, Isabel Rodríguez, y Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez.

Desde el principio surgieron voces que cuestionaban la oportunidad del proyecto de Ley y alertaban de las consecuencias económicas y jurídicas de los preceptos si finalmente se aprueban (ahora mismo está en trámite parlamentario) tal y como se envió al Congreso desde el Ejecutivo. Esta semana, le tocaba el turno a Fedea, que publicaba un informe realizado por Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili y director de su Cátedra UNESCO de Vivienda.

El documento es muy crítico con el conjunto del proyecto de Ley (aquí el texto completo) y alerta sobre una consecuencia que parece muy técnica, casi una discusión jurídica, pero que es fundamental. El proyecto cambia la naturaleza de la propiedad de la vivienda y cambia "el contenido esencial" de este derecho.

Las principales conclusiones del informe denuncian que el Proyecto de Ley es:

- "Una decepción". En opinión del autor, el texto llega "tras 15 años de una política de vivienda multinivel errática y carente de fundamento científico", que ni ha conseguido que la vivienda tenga un precio asequible ni ha resultado barata en términos de los recursos públicos implicados.

Y, lo que es casi peor, todo esto se ha resuelto con una serie de políticas "cada vez más intrusivas en forma de sanciones, recargos tributarios y expropiaciones, de protección y amparo de la okupación o legalizando viviendas cada vez más pequeñas y tipos de tenencia más precarias".

Pues bien, a pesar de todos estos problemas, Nasarre no cree que el Proyecto de Ley vaya a resolverlos. Más bien al contrario: "Ni dará coherencia a las mencionadas políticas multinivel, ni ofrecerá un marco legal persistente ni contribuirá decididamente a conseguir vivienda más asequible".

- "Inconstitucional": es lo que más ruido ha generado políticamente, aunque quizás no sea lo que más importe al ciudadano medio. En cualquier caso, desde Fedea advierten de que "la futura Ley de vivienda corre el riesgo de ser declarada parcialmente inconstitucional, tanto invadir competencias exclusivas de las CCAA"

- Cambio en el "contenido esencial del derecho de propiedad". Sin duda alguna, esto es lo más relevante. Nasarre señala que no estamos ante una nueva ley que modifica tal o cual aspecto de la regulación sobre la vivienda, sino ante una modificación sustancial de la definición del derecho de propiedad de la vivienda. Sus advertencias al respecto deberían preocupar a todos los propietarios.

El Proyecto propone derogar el art. 348 del Código Civil [sobre el derecho de propiedad] cuando la propiedad privada recaiga sobre la vivienda, incivilizándola y convirtiéndola en una suerte de ‘tenencia tutelada por el Estado’, quien decidirá en cada momento qué pueden o no hacer los ciudadanos con ellas.

Acota el contenido del derecho de propiedad de la vivienda a los derechos reconocidos en la legislación del suelo en función de la situación básica de los terrenos en los que se sitúe la vivienda. Es decir, el propietario tendrá facultades civiles dominicales sobre la vivienda atendiendo a su calificación urbanística.

El art. 7.1 del Proyecto vincula a la vivienda a una sola función, la social, porque está destinado a satisfacer las necesidades básicas de alojamiento de las personas y unidades de convivencia. (...) Es decir, atendiendo al Proyecto, la vivienda dejará de ser un bien inmueble cualquiera, que pueda usarse, disfrutarse, gravarse y enajenarse como el resto, sino que solo se pueden llevar a cabo dichas facultades si tienen como fin satisfacer las necesidades básicas de alojamiento de las personas. Si no es así, se entenderá que es un uso o disposición ilegal del inmueble, con las consecuencias civiles y administrativas que ello comporte.

De qué consecuencias habla Nasarre. Pues de todo tipo. Por ejemplo, la "nulidad" de las compra-ventas que no tengan como fin la ocupación efectiva de la vivienda. Esto sería el equivalente a la prohibición legal "para destinar una vivienda a una academia de idiomas o a consulta médica; la nulidad de hipoteca sobre vivienda para financiar algo distinto que no sea su adquisición para vivir en ella; la imposibilidad de alquilar una vivienda como local de comercio; la imposibilidad de adquirirla para ahorro o para guardarla para cuando la necesiten los hijos; que no hereden los hijos para no vivir... De esta forma, nuestras casas dejarían de ser realmente de nuestra propiedad y se convertirían más en un bien que podríamos disfrutar siempre y cuando lo hagamos como nos indica el legislador. Alguien podría pensar que ya hay límites al derecho de propiedad. Pero no es lo mismo que algo sea tuyo y puedas decidir a qué destinarlo con los límites que marca la ley, a que algo se entienda que tiene que cumplir una función social, de la que depende la plena propiedad del bien.

- Deficiente desde un punto de vista de técnica jurídica. Nasarre también es muy crítico con la normativa previa, por la falta de concreción y precisión de determinados conceptos. El problema es que no parece que la nueva norma vaya a solucionar estos problemas. "Por fin podrían aclarar a nivel general a qué se refieren la pléyade multinivel de leyes, reglamentos, órdenes, estadísticas y políticas" cuando hablan de "vivienda", "vivienda social" o "persona sin hogar". Sin embargo, en su opinión, el Proyecto de Ley recoge muchos de estos conceptos de forma incorrecta y sin incorporar los últimos avances.

- Ineficaz para bajar los precios. Por último, Nasarre cree que "Las medidas excepcionales propuestas para viviendas situadas en zonas tensionadas no solo tendrán previsiblemente un alcance limitado, sino que, además, muchas de ellas se han demostrado ineficientes e, incluso, contraproducentes tanto históricamente en toda España, como recientemente en Cataluña y a nivel comparado (Alemania y Estados Unidos, entre ellas). Algo parecido sucede con los recargos tributarios previstos para las viviendas vacías".

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