Los economistas alertan en tromba sobre los perniciosos efectos de limitar los alquileres

"Los economistas nos ponemos de acuerdo en muy pocas cosas. Pero en el tema de los alquileres hay que reconocer que sí lo estamos".

Jesús Esteban

El PSOE ha aceptado la propuesta de Podemos de aplicar una regulación que limite los precios del alquiler como condición para aprobar los Presupuestos Generales del Estado para 2021. Esta medida no ha sido bien recibido por el sector, debido a la inseguridad jurídica que genera y los efectos perniciosos que pueden derivarse de esta intervención estatal, que podrían afectar a millones de pequeños propietarios en España. De esta forma, la formación de Pablo Iglesias consigue imponerse al criterio de la vicepresidenta económica, Nadia Calviño, que era reticente a este tipo de propuestas.

En este contexto, ayer lunes tuvo lugar un evento telemático organizado por el Consejo General de Economistas, en el que los expertos Joan Ràfols, presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, y José García-Montalvo, catedrático en economía aplicada y especializado en vivienda, han ofrecido su visión sobre el control de los precios de los alquileres.

García-Montalvo abrió la conferencia comentando que la buena voluntad de los políticos no es suficiente para aplicar controles sobre la economía, si no se tienen en cuenta los conocimientos de los economistas. "El político piensa que sus ideas son buenas, cuando sabemos desde hace tiempo que empíricamente eso no es cierto", añadió el economista.

Además, el catedrático explicó que muchas de las intervenciones en el mercado del alquiler parten de premisas falsas. "Muchas veces se dice que en Barcelona hay muchas viviendas vacías, haciendo referencia al censo. Sin embargo, según un reciente estudio se ha visto que realmente las viviendas vacías no llegan al 1%". También destacó que las razones que justificarían la intervención en el mercado, como conductas oligopolísticas o problemas de información asimétrica, no se dan en España, ya que las viviendas están en manos de muchos pequeños propietarios y la información es muy abundante gracias a las plataformas online.

Por otro lado, se refirió a la situación en otro países: "Muchas veces se dice que, como esto lo hacen en Berlín o en París, entonces hay que hacerlo aquí. Pero el contexto no es el mismo, y además nunca se dicen los efectos que tienen estas medidas en estos lugares. A mí me da igual dónde se aplique, lo que me importa es qué impacto tiene, si funciona o no funciona", apostilló García Montalvo, que también apeló al consenso existente entre los expertos sobre lo perniciosos que son los controles de alquileres: "Los economistas nos ponemos de acuerdo en muy pocas cosas. Pero en el tema de los alquileres hay que reconocer que sí estamos de acuerdo".

El economista concluyó su intervención haciendo una recapitulación de los efectos negativos de la regulación de precios del alquiler, como una menor oferta y calidad de viviendas, y comentó la evidencia empírica que hay al respecto a lo largo del mundo. Por ejemplo, señaló que en San Francisco la regulación redujo la movilidad de los inquilinos, disminuyó la oferta de viviendas en alquiler y aumentó la gentrificación, obteniendo así resultados opuestos a los pretendidos. También citó un completo meta-análisis que agrupa 32 estudios sobre el control de rentas, y que ofrece conclusiones similares.

Por su parte, Joan Ràfols destacó el efecto nefasto de las regulaciones sobre el alquiler en España, como la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que controló los alquileres durante 70 años. Además, cargó con dureza contra este tipo de controles: "El mensaje es simple pero devastador. En cada país examinado, el control de alquileres ha causado más mal que bien. Ha restringido la oferta, incentiva la inmovilidad de las familias, dificulta las obras de mantenimiento y mejora del parque, y no distribuye los beneficios en función de los ingresos de las familias, sino según el año en el que se firmó el contrato y la ley que estaba vigente".

El economista aprovechó también para comentar la situación en ciudades como Berlín, a raíz de los incrementos de precios del 100% experimentados en los últimos 10 años. Ràfols explica que este alza se debe al enorme crecimiento demográfico de la ciudad, que hace que aumente la demanda de alquileres, mientras que la oferta se ha visto estancada e incluso reducida debido a las medidas restrictivas que se han venido implantando. Aún así, destaca que el caso de Berlín es muy diferente al de las ciudades españolas, ya que, mientras allí algunos grandes propietarios controlan buena parte del mercado y pueden generar abuso de poder, esto no sucede en España, donde la oferta se distribuye principalmente entre pequeños propietarios.

Por último, ahondando sobre el control de alquileres en España, el experto recordó que en España los controles de alquileres fueron la norma desde 1920, con un grave impacto sobre el parque de viviendas debido a la paralización de la construcción para vivienda en alquiler y el importante deterioro de la calidad. "Estos controles empezaron a remitir con la ley Boyer de 1984, y más en profundidad con la ley de 1994, con la que se eliminaron gran parte de las restricciones", puntualizó Ràfols.

Con estas intervenciones, los expertos han mostrado el consenso de la profesión sobre los efectos perniciosos del control de los precios del alquiler. Asimismo, han reiterado que las políticas que efectúan los gobiernos deben ir acompañadas, desde un primer momento, por un mecanismo que evalúe la efectividad y los efectos de estas medidas.

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