El Banco de España da un aviso al Gobierno por sus medidas sobre el alquiler

El organismo aprueba intervenir el alquiler, pero aumentando la oferta, no a través de los precios.

LD/Agencias

El Banco de España cree que los problemas de accesibilidad a la vivienda y las consiguientes ineficacias a nivel macroeconómico "se pueden aliviar mediante algunas intervenciones públicas en el mercado del alquiler" para aumentar la oferta existente, según se desprende de su análisis sobre el mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019.

"El funcionamiento del mercado de la vivienda, y de modo particular del alquiler residencial, es un factor relevante desde muchas perspectivas, como la macroeconómica, financiera y social", apunta. Así, hace hincapié en que la existencia de situaciones de insuficiencia de la oferta de vivienda, "que derivan de dinámicas alcistas en los precios", puede generar "problemas" de acceso a la vivienda en determinados colectivos y crear ineficacias y riesgos en el funcionamiento de la economía y el sistema financiero.

Asimismo, el Banco de España ha alertado de que el "sustancial impacto" macroeconómico que tendrá la crisis sanitaria del coronavirus podría agravar tanto las dificultades de accesibilidad a la vivienda como los riesgos vinculados al mercado inmobiliario.

Toque de atención a las medidas del Gobierno

La institución cree que existe una mayor incertidumbre de los efectos a medio plazo sobre el mercado inmobiliario del coronavirus, así como sobre el impacto de las medidas introducidas.

"Las medidas temporales aprobadas por el Gobierno para aliviar la presión financiera de los segmentos más vulnerables, como la moratoria de las hipotecas o el aplazamiento del pago de los alquileres, contribuirán a mitigar alguno de estos efectos en el corto plazo. Existe una mayor incertidumbre sobre los efectos de más medio plazo sobre el mercado inmobiliario de esta perturbación, así como sobre el impacto de las medidas introducidas. En relación con estas últimas, conviene evitar que se generen distorsiones en el mercado del alquiler que acaben mermando su seguridad jurídica, lo que desincentivaría el necesario incremento de la oferta para absorber el aumento estructural de la demanda documentado en este trabajo", señalan..

No obstante, deja claro que, dada la ausencia de datos por la cercanía del coronavirus no analiza estos aspectos en este informe y afirma que, en todo caso, en su seguimiento habitual de los desarrollos macrofinancieros, abordará estas cuestiones en cuanto se disponga de información.

Desde su punto de vista, las políticas más efectivas son las que incrementan de manera estable la oferta de vivienda en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables, ya que "es la fórmula más apropiada para atacar de manera persistente las causas que explican el incremento excesivo de los precios".

"En el diseño de este tipo de políticas resulta esencial evitar un efecto desplazamiento por parte de la provisión pública que reduzca la oferta privada y que, por lo tanto, merme la eficacia de estas medidas", añade.

También afirma que podrían considerarse políticas centradas "en detectar y recalibrar" aquellos componentes de la regulación urbanística y del uso del suelo que dificultan la disponibilidad de viviendas en áreas tensionadas.

Los jóvenes tienen problemas de acceso

El Banco de España afirma que las dificultades de acceso a la vivienda por parte de los hogares en España se han agravado durante los últimos años, sobre todo en colectivos como los jóvenes o los hogares con rentas bajas y en las grandes áreas metropolitanas.

Desde 2013, la inversión real en vivienda de los hogares ha aumentado en un 47% y también han mostrado una pauta expansiva durante los últimos años indicadores como el inicio de obra nueva residencial o el empleo en el sector de la construcción.

No obstante, desde mediados de 2018 se ha observado una moderación del crecimiento de la oferta inmobiliaria, hecho que, según el Banco de España, es compatible con la desaceleración de la economía española y el deterioro de las perspectivas económicas a medio plazo.

Respecto a los precios de compraventa y las transacciones, apunta que el precio de la vivienda ha presentado una trayectoria de crecimiento sostenida en los últimos años, tras el intenso ajuste durante la crisis, y que las transacciones han avanzado de forma significativa durante los últimos años, sostenidas por el segmento de vivienda usada por la "reducida" iniciación de nuevas viviendas.

El Banco de España resalta que la incertidumbre asociada a la situación del mercado de trabajo (contratos temporales y alta tasa de desempleo) ha podido desincentivar las decisiones de los jóvenes de invertir en activos inmobiliarios, "habiendo preferido muchos de ellos alquilar en lugar de adquirir su vivienda de residencia". Además del aumento de la demanda del alquiler de los jóvenes, el Banco de España dice que el repunte viene motivado por la oferta, porque el mercado del alquiler tiene un escaso tamaño y por la aparición de plataformas que han abierto el mercado tradicional de los apartamentos turísticos a otras viviendas cuyo uso era residencial o que estaban vacías.

Sin embargo, dice que la evidencia de los desplazamientos de vivienda residencial hacia la actividad turística y de su impacto en los precios inmobiliarios a nivel nacional e internacional "es aún escasa".

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