Siete claves para el futuro de la Operación Chamartín

Carmena presenta este martes su propuesta. DCN ha puesto como límite diciembre: si no hay OK este año, abandona el proyecto.

O. Moya / D. Soriano

La Operación Chamartín entra en su fase final. Distrito Castellana Norte (DCN), la empresa que posee la mayor parte de los terrenos y que tiene la autorización para emprender el proyecto, ya anunció hace unos meses que no puede seguir demorando más este tema. Después de más de dos décadas de tiras y aflojas con la administración, hace un año consiguió todas las aprobaciones necesarias para sacar adelante la transformación del norte de la capital, el proyecto de renovación más ambicioso (si se tiene en cuenta la extensión de los terrenos afectados) de toda Europa.

Tras la aprobación de la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Ana Botella y con el beneplácito de todos los demás implicados, del Ministerio de Fomento (propietario original de buena parte de los terrenos por los que pasan las vías que salen de la Estación de Chamartín) y de la Comunidad de Madrid, todo estaba a punto. Sólo quedaba llevarlo a Pleno y que éste votase a favor. Aquello parecía un simple trámite.

Sin embargo, el equipo de Botella decidió dejarlo abierto, para que la nueva corporación municipal que llegase tras las elecciones de mayo de 2015 tomara la decisión. Pues bien, a Manuela Carmena y Ahora Madrid parece no gustarles mucho la propuesta de DCN. Este martes, la alcaldesa presentará su plan alternativo. No se conoce su contenido, que no ha sido negociado con los inversores privados. Tampoco está claro quién lo pagaría si sale adelante, porque DCN se ha comprometido a financiar las infraestructuras con el dinero que saque de las operaciones inmobiliarias.

Y no hay mucho tiempo: DCN ha anunciado que su fecha límite es diciembre de este año. Esta operación requiere de una enorme financiación y los inversores no quieren seguir mareando la perdiz. Si no sale este año (es decir, si no hay un OK definitivo por parte de las administraciones) se retira y habrá que empezar de cero, porque su proyecto sí tiene todos los informes técnicos y aprobaciones requeridos, algo que no ocurre con cualquier otro que se ponga sobre la mesa. Mientras, los vecinos se preguntan, ¿será ésta una nueva ocasión perdida para la Operación Chamartín? Las siguientes son siete claves para intuir por dónde puede ir la respuesta a esta pregunta:

1 - El reloj, en marcha: el tiempo corre en contra del proyecto. Como apuntamos, los inversores han puesto una fecha límite: diciembre de 2016. Si para final de este año no tienen el visto bueno definitivo de las administraciones para comenzar las obras, desistirán.

A nivel burocrático, no queda mucho por hacer. En realidad el proyecto depende únicamente de la voluntad política de Ahora Madrid: fue aprobado por la anterior Junta de Gobierno de Botella y sólo queda elevar el plan a la comisión de Desarrollo Urbano Sostenible y ésta, a su vez, al Pleno del Ayuntamiento.

La primera pregunta es qué pasaría si el proyecto llega al Pleno. Parece claro que PP y Ciudadanos votarían a favor. Ahora Madrid está en contra, aunque nunca se sabe si podría haber alguna voz discordante en una coalición que ya ha tenido discrepancias internas en otras cuestiones. Con este panorama, todas las miradas están puestas en el PSOE.

Pero para responder a la incógnita de la votación en Pleno, lo primero es que llegue ese momento y no está tan claro que lo vaya a hacer. Aunque en teoría la elevación de la cuestión al Pleno es un trámite administrativo, puesto que todos los informes técnicos ya están aprobados, lo cierto es que hay que hacerlo y aquí la llave la tiene el equipo municipal de Ahora Madrid y el departamento de José Manuel Calvo. Si ellos no quieren, no se debatirá.

No parece que el gobierno liderado por Manuela Carmena quiera dar ese paso, al menos no mientras el proyecto se mantenga en los términos en los que lo ha planteado la promotora. La regidora ya ha señalado en varias ocasiones que tiene sus propios planes. De hecho –y según ha podido saber Libertad Digital- lo presentará este martes en el Ayuntamiento. Aún quedan por conocer los detalles del mismo y si estos convencen a los inversores privados, que –de momento- los desconocen, aunque hay que recordar que poseen más del 50% de los terrenos.

En este sentido, es cierto que el Ayuntamiento es un actor decisivo en toda esta cuestión: sin el OK del Pleno no hay Operación Chamartín. Pero del mismo modo es imprescindible contar con los propietarios privados (en este caso, DCN): sin ellos tampoco saldrá adelante el proyecto. Además, esta operación casi a contrarreloj se vuelve aún más incierta en el contexto electoral en el que se mueve: en poco más de un mes tendrán lugar las nuevas elecciones generales y no parece sencillo que ninguno de los grupos presentes en el Ayuntamiento mueva ficha durante la campaña.

2 - El PSOE, el factor clave: como apuntamos, el resultado de las elecciones puede ser decisivo para la postura que acabe adoptando el PSOE. Con los populares y Ciudadanos a favor y Ahora Madrid en contra, el destino de la Operación Chamartín puede depender de lo que digan los socialistas.

Hasta ahora, su grupo municipal, con Purificación Causapié a la cabeza, se ha mostrado crítico con la operación en los términos que había sido planteada por DCN. De hecho, su discurso público en este tema es muy parecido al de Ahora Madrid.

Fue la propia Causapié la que se mostró muy crítica con Fomento hace menos de un mes, llegando a acusar a la ministra Ana Pastor de "presionar" al Consistorio, "haciendo un último servicio a los lobbies inmobiliarios, en favor de la Operación Castellana Norte". Un día antes Pastor había declarado que para su ministerio este proyecto era una "prioridad" y que esperaba el "acuerdo" y el "apoyo" de todos.

Causapié recordó que Pastor "ha tenido completamente paralizada la remodelación de la Estación de Chamartín durante toda la legislatura, y ahora, en funciones, amenaza con acometer la reforma de la estación, eso sí, despreciando a los vecinos de la zona norte de Madrid y sus necesidades de mejorar la movilidad del barrio y su ausencia de equipamientos públicos".

La portavoz socialista denunció igualmente la utilización de ADIF y la "necesaria" remodelación del enclave ferroviario de Chamartín "poniéndolo todo al servicio de intereses privados". "Operación Chamartín sí, pero no así" subrayó, dejando caer un apoyo del PSOE a un plan alternativo. "Los socialistas estamos a favor de impulsar un cierre urbanístico que culmine la ampliación de Madrid por el norte, pero esa remodelación tiene que tener como principal objetivo resolver los problemas de movilidad, equipamientos e infraestructuras que actualmente aquejan a estos distritos y no satisfacer intereses especulativos. Los tiempos del pelotazo y el urbanismo sin control deben quedar definitivamente atrás en la capital", sentenció.

Desde el PP lamentan este cambio de postura de los socialistas. "En la pasada legislatura no estaban en contra", señalan, a la vez que recuerdan que la Operación Chamartin "ha sido prorrogada por ministros del PSOE" durante las pasadas legislaturas. Así las cosas, es una incógnita si los socialistas van mantener la postura negativa de este último año o si, tras los comicios, van a volver a apoyar el proyecto como en la pasada legislatura.

3 - Edificabilidad vs inversión: alrededor de este debate girará buena parte del futuro de la Operación Chamartín. En el proyecto de Distrito Castellana Norte (DCN) el coeficiente de edificabilidad previsto es de 1,05. Es una cifra relativamente alta, pero más baja que en la Castellana (2) y en Chamberí (3). Desde el Ayuntamiento quieren reducir esa cifra. O lo que es lo mismo, quitar espacio a las viviendas, reducir la altura de los edificios y ampliar las zonas verdes.

El problema es que no hay mucho margen para todo esto. Para empezar, en el proyecto de DCN ya hay más del 80% del espacio dedicado a zonas verdes, equipamientos e infraestructuras. Y el 85% de los edificios previstos tienen menos de catorce plantas, una altura por otro lado muy común en los barrios que rodean la Operación Chamartín.

Pero no es sólo un tema estético. Además, está la cuestión de la financiación. El total de la inversión previsto asciende a 6.049 millones, de los que sólo 3.350 corresponden a promoción residencial. El resto son urbanización, infraestructuras y equipamientos públicos. El compromiso de DCN es cubrir toda esta inversión con los beneficios de la promoción residencial. Por ejemplo, pagar el parque que habrá sobre las vías de Chamartín (y que será el segundo más grande de la ciudad tras el Retiro) con lo que saque vendiendo pisos y oficinas.

Y aquí es donde entra el conflicto con la propuesta de Carmena. Si le quitas ingresos y le añades costes al promotor, las cuentas no salen. ¿Está dispuesto el Ayuntamiento a pagar todo esto? ¿Tiene músculo financiero para sustituir a DCN como inversor?

4 - Parques, atascos y cercanías: las infraestructuras previstas en el proyecto de DCN incluyen soterramiento de las vías de la estación, nuevas estaciones de metro, alargar la línea 10 de Metro, nuevas estaciones de cercanías, el parque urbano más grande de Madrid tras el retiro, 13 kilómetros de vías ciclistas, reforma del nudo de Fuencarral y del Nudo Norte. Ésta última actuación es especialmente relevante, porque el Nudo Norte supone uno de los grandes puntos negros (quizás el más importante en este momento) en cuanto al tráfico en la ciudad de Madrid. ¿Está dispuesto el Ayuntamiento a asumir el coste político de no hacer estas obras? Como explicamos anteriormente, hay que recordar que se harían a coste cero para el contribuyente: el inversor se compromete a ejecutarlas con el beneficio de la venta de viviendas y oficinas... si le permiten hacerlas, claro.

5 - Los propietarios: en este punto entran en juego el resto de los propietarios, especialmente Fomento, que posee la mayor parte de los terrenos en los que se ejecutará la operación. DCN tiene un compromiso para adquirir estos terrenos si se da OK al proyecto. Pero si no, no hay compra y Fomento-Adif-Renfe se quedan sin los 1.200 millones que preveían y sin las nuevas estaciones o infraestructuras previstas. No parece que sea una perspectiva que les vaya a gustar especialmente. Y tampoco los cambios en los coeficientes de edificabilidad le vienen bien al Ministerio: a menos pisos vendidos, menos ganancias para todos los propietarios… sobre todo Fomento. En estos momentos, éste es uno de los grandes apoyos del proyecto. Pero cuidado, hay elecciones en junio. ¿El nuevo Gobierno será tan favorable a la Operación Chamartín? Pues es otra pregunta que por ahora no tiene respuesta.

6 - Juez y parte: un aspecto fundamental que a veces se olvida. El Ayuntamiento no es sólo la administración clave, también es uno de los actores más importantes de la promoción como propietario de terrenos. En teoría, si la operación sale adelante, podría obtener unos ingresos de unos 1.500 millones a muy corto plazo (600 como plusvalías por las ventas y 850 por impuestos de las ventas de terrenos). Y a lo largo de la vida del proyecto también será uno de los principales beneficiarios en cuanto a los ingresos fiscales que generará la obra. ¿Está dispuesto a perder el equipo de Manuela Carmena esté maná que les caería del cielo? Con 1.500 millones se pueden hacer muchas cosas.

7 - Los vecinos, a favor: lo que sí se conoce a día de hoy es lo que opinan los madrileños acerca del conocido proyecto. Tal y como se desprendió de los resultados de una encuesta, realizada hace unas semanas por la firma de estudios de mercado MyWord para Distrito Castellana Norte, un 78% de los madrileños está a favor de la Operación Chamartín tal y como está ahora. Entre los vecinos de los barrios de la zona el apoyo es todavía más elevado, del 83% según este mismo sondeo.

Ésta es una de las grandes bazas de DCN, que ha puesto sobre la mesa unas cifras impresionantes: 6.000 millones de inversión, 120.000 nuevos puestos de trabajo, 3.000 millones de ingresos para las arcas públicas, 1,3 millones de m2 de espacios públicos y zonas verdes, 13 kilómetros de vías ciclistas, 6 rascacielos (uno de ellos el más alto de la UE) y miles de nuevas viviendas. Y como apuntamos, todo esto a coste cero para los madrileños. Aquí de nuevo entra la variable política: si se mantiene este alto grado de apoyo ciudadano (que es mayoritario entre los votantes de todos los partidos, incluyendo Ahora Madrid), ¿podrán resistir los grupos municipales el peso de la opinión pública? ¿Estarán dispuestos el PSOE o Ahora Madrid a cargar con la no aprobación de un proyecto tan popular?

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